Nieuws

7 woningmarktmythes ontkracht



“Je hebt uiteindelijk maar één koper nodig voor je huis.” Een welbekende fabel op de woningmarkt. Feit is dat er helmaal niet voor elk huis een koper is. Wat zijn de meest hardnekkige mythes en wat zijn de feiten? En hoe krijg je deze mythes bij je klant doorgeprikt?

Eigenlijk mogen we ze hier helemaal niet herhalen, de mythes die ronddwalen op de woningmarkt. Eenmaal in je hoofd, zijn mythes namelijk maar moeilijk te verdringen met de feiten. Beter is het om te beginnen met de feiten en de mythe halverwege zo min mogelijk beeldend neer te zetten. Vervang de fabel met een ander beeld, een feit. Philipine Vinke, makelaar en vice-voorzitter van Vakgroep Wonen en Frank Harleman, researcher bij NVM, hebben zich verdiept in het ‘debunken’ van fabels en de juiste feiten over de woningmarkt uitgezocht.

1) Er wordt geen huis meer verkocht

Onzin. In het eerste kwartaal, dat bekend staat als een slecht kwartaal omdat de nieuwe hypotheekregels per 1 januari van kracht gingen, zijn er 23.750 woningen verkocht. Dat komt neer op bijna 2.000 woningen per week. Op het hele eiland Terschelling staan ongeveer 2.000 woningen. Het eiland Terschelling zou dus zomaar binnen een week verkocht kunnen zijn. Door dit beeld te schetsen, onthouden mensen het feit en wordt de mythe weggenomen. Vinke: “We raden makelaars aan om dit naar hun eigen marktgebied te vertalen door bijvoorbeeld een bepaalde straat of wijk, die het aantal te koop staande woningen in het marktgebied vertegenwoordigt, als beeld te gebruiken.”

2) Half Nederland staat te koop

Laten we beginnen een beeld te schetsen van hoe groot de koopwoningvoorraad in Nederland eigenlijk is. Volgens cijfers van het CBS telt het land ongeveer vier miljoen koopwoningen. Daarvan staan er zo’n 227.000 te koop. Bovendien komen er steeds minder nieuwe woningen bij in het aanbod, omdat potentiële woningverkopers hun besluit uitstellen. Feitelijk staat momenteel 6 procent van de koopwoningvoorraad te koop. “Mensen hebben vaak een beeld in hun hoofd van een straat die ze kennen waar heel veel woningen te koop staan en neigen dan te denken dat het overal wel zo zal zijn”, verklaart Harleman de mythe. Hij maakte een smiley met een klein taartpuntje eruit om de waarheid te visualiseren. Een ander beeld dat effectief de fabel kan debunken is je een flatgebouw voor te stellen, waarin maar twee van de zestig woningen te koop staan.

3) De prijzen dalen steeds harder

Is dat zo? Als we kijken hoe de prijzen zich hebben ontwikkeld sinds het begin van de eeuw, ligt de gemiddelde meerwaarde van een woning nog steeds rond de 23 procent. De prijzen zijn wel gezakt sinds het begin van de crisis natuurlijk, maar woningbezitters die hun huis aan het begin van de eeuw kochten, hebben nog steeds een overwaarde. Sinds de crisis zijn de prijzen gemiddeld met 17 procent gedaald. De grootste dip was al eind 2008. Na enig herstel, volgde in 2011 een tweede dip, die zijn dieptepunt bereikte in het derde kwartaal van 2012. Toen lag de prijs ten opzichte van een jaar eerder zo’n 7,5 procent lager. Echter, sinds het derde kwartaal is er een omslagpunt, waarin de prijsdaling wat afvlakt vergeleken met een jaar eerder. De prijzen dalen dus eigenlijk juist minder hard.

4) Elke woning wordt wel een keer verkocht

Dat is niet waar. Ja, als je twintig jaar geduld hebt misschien. Dat hebben de meeste kopers niet. Inderdaad wordt 23 procent van het nieuwe aanbod binnen een kwartaal verkocht, maar andersom geldt ook: de helft van het aanbod staat meer dan een jaar te koop. Van de 100 mensen zitten er na een jaar nog 38 met een onverkocht huis. En dan hebben 20 mensen al besloten hun woning van de markt te halen. Na drie jaar is de kans tot verkoop zelfs afgenomen tot 2 procent. Vinke en Harleman vergelijken het woningaanbod met de snoeppot, waarin de oude snoepjes altijd verdwijnen en we rond kerst nog een verdwaald paaseitje kunnen tegenkomen. Nooit meer worden deze snoepjes uitgekozen. Veel liever eten we uit de nieuwe zak drop, die ernaast ligt.

5) Je kunt altijd nog zakken met de prijs

Je hebt nog steeds die klant, die zegt ‘ik vraag een iets hogere prijs dan mijn makelaar adviseert’. Zakken kan altijd nog. Geen goede tactiek. We zitten in een dalende markt en als de verkoper zijn vraagprijs hoog insteekt, vindt hij in eerste instantie geen koper. Ondertussen zakt de marktprijs van de woning steeds verder. Wanneer die verkoper alsnog besluit te zakken met de prijs, is het verschil tussen de vraagprijs en de op dat moment geldende marktprijs nog steeds even groot. Hij zal zijn prijs dus veel harder moeten verlagen dan de ontwikkeling in de markt is. Zet hij zijn woning, die 225.000 euro waard is, daarentegen gelijk scherp in de markt voor 232.000 en verkoopt hij het pand binnen drie maanden, dan krijgt hij er nog 223.000 voor. Zo onderzocht de Amsterdam School of Real Estate.

6) Kopen wordt steeds duurder

Het idee heerst sterk onder kopers dat een koopwoning steeds minder bereikbaar voor hen wordt, omdat ze moeten aflossen. Echter, het is juist veel aantrekkelijk geworden om te kopen. Een tussenwoning, die in 2009 een waarde van 206.000 euro had, is nu 184.000 euro waard. Uitgaande van een annuïtaire hypotheek en het feit dat er over die 206.000 nog 6 procent overdrachtsbelasting betaald moest worden, is de netto maandlast nu gezakt van 880 euro in 2009 naar 720 euro.

7) Ik doe gewoon een laag bod

Kun je als koper doen, maar het blijkt dat verkopers helemaal niet bereid zijn om heel veel onder de markt te verkopen. In 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs iets meer dan 3 procent. Nu is dat bijna 7 procent op de laatste vraagprijs. Op de oorspronkelijke vraagprijs is al heel veel ingeleverd. Verkopers hebben hun grens allang bereikt. Visualiseer een mooie ijscoupe. “Vroeger betaalde je voor het ijs en de saus en de slagroom en de kers. Nu hoef je de kers en de slagroom niet te betalen. Maar het is niet zo dat je de helft van het ijsje ook nog gratis krijgt”, aldus Vinke.

Bron: Vastgoed Actueel
Nieuwsbrief:
Blijf automatisch op de hoogte van het Collectief Makelaars nieuws, via onze nieuwsbrief.
Aanmelden nieuwsbrief
Meer nieuws:
19-04-2018: Woning van de maand: Karthuizersdwarsstraat 24 Amsterdam
04-01-2018: OOK IN 2018 HET HOOGSTE HAALBARE KEURMERK
10-01-2017: Collectief Makelaars mag zich ook in 2018 "uitstekende makelaar"noemen!
01-11-2016: grens Nationale Hypotheek Garantie per 1-1-17 omhoog
08-10-2015: VACATURE
28-03-2015: Volg Collectief Makelaars op Facebook!
06-01-2015: Energielabel
06-01-2015: Certificaat "Uitstekende Makelaar"
02-10-2014: VEH: vertrouwen woningmarkt stijgt nog altijd
21-09-2014: Pensioenfondsen gaan hypotheken verstrekken
21-08-2014: 70% huizenkopers wil huis eerst een nachtje uitproberen
12-08-2014: Monitor Koopwoningmarkt: beste half jaar sinds begin crisis
25-06-2014: ING: Bijna helft koopwoningbezitters bereid met verlies te verkopen
12-06-2014: Informatiepunt restschulden trekt 35.000 bezoekers
05-06-2014: VBO Makelaar zet in op grensoverschrijdende REV-titel
21-05-2014: Kadaster registreert eerste prijsstijging in 5 jaar
15-05-2014: Woningaanbod en verkooptijden nemen af
07-05-2014: ABN AMRO: herstel bouwsector zet door
08-04-2014: 70% Nederlanders verwacht stabilisatie of prijsstijging woningen
27-03-2014: ING: een op de vijf huiseigenaren gaat tussentijds aflossen
10-03-2014: Aantal hypotheekaanvragen stijgt opnieuw!
25-02-2014: Prijsniveau koopwoningen stabiliseert
13-02-2014: Rabobank: stabilisatie woningmarkt krijgt verder vorm
11-02-2014: Blok wil overleg over particuliere erfpacht!
28-01-2014: Het vertrouwen is terug
18-12-2013: Consumentenvertrouwen woningmarkt stijgt twaalfde maand op rij!
11-12-2013: 80% starters heeft vertrouwen in woningmarkt
27-11-2013: Banken starten informatiepunt Restschulden
04-11-2013: Restschuld mee te financieren in nieuwe NHG-hypotheek
24-10-2013: Laag BTW tarief voor de bouw verlengd tot eind 2014
18-10-2013: Woningverkoop neemt 30 procent toe!
15-10-2013: Bouw blij met langer lager BTW
10-10-2013: Aantal woningverkopen uit dal
25-09-2013: ING: sentiment starters op record
16-09-2013: ‘Makkelijker verhuizen met restschuld dankzij NHG’
03-09-2013: Stopderestschuld.nl: ‘Eerste doorbraak in restschulddossier’
26-08-2013: Rabo-topman voorziet 'bloeiende' woningmarkt
14-08-2013: Kabinet: ‘Levensverzekering inzetten om hypotheek af te lossen’
16-07-2013: 7 woningmarktmythes ontkracht
11-07-2013: Herstel woningmarkt in zicht
01-07-2013: NHG schept duidelijkheid over haar rol en regels
03-06-2013: NHG- kostengrens gaat per 1 juli 2013 van € 320.000,- naar € 290.000,- dus profiteer nu het nog kan!
29-05-2013: 'Vertrouwen woningmarkt flink omhoog'
08-05-2013: VEH biedt oplossingen voor restschuldprobleem
06-05-2013: Koop vóór 1 juli een woning met NHG tot € 320.000,-!
25-04-2013: Woningmarktcijfers.nl: ‘Einde forse prijsdalingen in zicht’
24-04-2013: Brief aan premier over hoge winstmarges hypotheken
17-04-2013: Onderzoek: huis kopen wordt aantrekkelijker dan huren
10-04-2013: Vertrouwen in woningmarkt kleine stapjes vooruit!
07-04-2013: Wat gebeurt er met de restschuld?
02-04-2013: OPEN HUIS ZATERDAG 6 APRIL
20-03-2013: 'Verruim mogelijkheden voor verstrekken hypotheek'
18-03-2013: DNB: 'Woonakkoord helpt huizenmarkt vooruit'
12-03-2013: Pensioenfondsen bereid in hypotheken te stappen
19-02-2013: VBO Makelaar wil WOZ-waarde vervangen door Vastgoedgetal
15-02-2013: Helft hypotheek aflossingsvrij toch mogelijk.
13-02-2013: Principe-akkoord over woningmarkt: de maatregelen
31-01-2013: Blok wil buitenlandse banken op hypotheekmarkt!
16-01-2013: ‘Meer duidelijkheid financiering restschuld gewenst’
19-12-2012: Eerste Kamer: kijk of hypotheekregels soepeler kunnen
09-12-2012: VBO Makelaar weer hoofdsponsor van de Christmas top 50
07-12-2012: ‘Koopwoning blijft ook in 2013 aantrekkelijk’
21-11-2012: Tweede Kamer stemt tegen verplicht energielabel
07-11-2012: 'Stel beperking hypotheekrenteaftrek uit tot 2014 '
30-10-2012: De woningmarkt in het regeerakkoord
25-10-2012: Nieuw plan "verhuizen met restschuld"
19-10-2012: Huizenkoper moet snel zaken doen
10-10-2012: NHG: ‘Afname woningverbetering zorgelijk’
01-10-2012: NIEUW!!! VBO MAGAZINE Een schot in de roos (voor alle huizenverkopers).
28-09-2012: Maandlasten koopwoning nu lager dan in 1999
17-09-2012: Open Huis Zaterdag 29 september a.s.
31-08-2012: In aanloop naar de verkiezingen: wie wil wat?
20-08-2012: Annuïteitenhypotheek niet populair
20-07-2012: Prijsdaling bestaande koopwoningen minder groot
17-07-2012: Tijdelijke verhuur eenvoudiger
09-07-2012: Geen NHG-huizen meer geveild, bod altijd te laag
02-07-2012: VVD: hogere hypotheek dan koopprijs toestaan
18-06-2012: In mei meer woningen verkocht
15-06-2012: Onderzoek werpt nieuw licht op woningmarktdiscussie
14-06-2012: Duurzaamheid
24-05-2012: Woningmarktpartijen presenteren samen plan hervorming woningmarkt
21-05-2012: Het woningmarkt Lente-akkoord
07-05-2012: Bezuinigingsakkoord woningmarkt: ‘reparatiewetgeving en begrotingsstrategie’
27-04-2012: VBO Makelaar: bezuinigingsakkoord eerste stap naar herstel vertrouwen woningmarkt
24-04-2012: VBO Makelaar na mislukken Catshuisoverleg: handhaaf overdrachtsbelasting op 2%
13-04-2012: Profiteer nu nog van de lage overdrachtsbelasting!
09-03-2012: Overbrugginsgarantie
08-03-2012: VBO Makelaar schaart zich achter NMa-conclusie over Funda
29-02-2012: VBO over hervormingsplan: 'Blij, maar met kanttekeningen'
24-02-2012: Kredietbeoordelaar positief over Nederlandse woningmarkt
24-01-2012: Nederland heeft recht op zekerheid woningmarkt
15-11-2011: Erfpacht Amsterdam wordt gemoderniseerd
06-07-2011: VBO Makelaar: positieve reacties op verlaging overdrachtsbelasting. ‘Rutte zet door!
04-07-2011: Overstappen hypotheek eenvoudiger
19-05-2011: Vier maatregelen die de woningmarkt moeten helpen
06-05-2011: Criteria en keurmerk voor particuliere erfpacht
27-04-2011: Uitbreiding website Collectief Makelaars met hypotheekmodule
18-04-2011: Energielabel stimuleert verkoop woning.
12-04-2011: Banken heffen erfpachtban op
07-04-2011: Nieuwe makelaar
28-03-2011: Collectief Makelaars ook in Het Gooi
15-03-2011: Twee nieuwe makelaars sluiten zich aan
09-03-2011: Open huis
08-02-2011: Boete voor niet aanmelden VvE Kamer van Koophandel
31-01-2011: Partner RSBS volgt de iPad actie
14-01-2011: 5 Redenen om een makelaar in te schakelen........
12-01-2011: Stadsdelen Amsterdam
30-12-2010: Nu echt alles onder 1 dak
30-11-2010: Nieuw jaar, nieuwe website
05-11-2010: Bijzonder project bij Collectief Makelaars in de verkoop